2019年，在基建投资增速保持低位、制造业投资低迷导致部分机械产品产量明显下滑、汽车产量下降的背景下，房地产投资展现了较强韧性，1-11月同比增长10.2%，对全年的钢材需求增长形成了较强的拉动效应。

　　房地产新开工正消磨韧性

　　由于政策调控及经济下行压力，商品房销售面积出现2015年以来的首次负增长，在开发商降价促销带动下，年底实现增速转正，但仅增长0.2%。

　　近期，中办、国办出台相关文件，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，山东跟随中央政策，已将其列为2020年重点工作之一，落户限制放宽对促进房地产市场需求有积极作用。同时，央行降准释放流动性，房地产行业的金融环境也将有所改善。

　　不过，年末中央经济工作会议重申“房住不炒”的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。目前政策上略有边际放松，总体取向仍然不会改变。

　　从运行规律看，房地产市场具有明显周期性，每轮周期约三四年左右，近几个周期的投资增速重心不断下移。本轮周期从2015年开始，持续时间已超往期，虽然政策力促市场稳定发展，业内也有观点认为地产周期失灵，本轮周期持续时间将延长，但这并不意味着地产投资不会出现短期波动。

　　目前，房屋新开工面积和施工面积增速双双回落，1-11月份同比增长8.6%和8.7%，比1-10月份回落1.4和0.3个百分点。新开工及施工增长快于销售的状态不可持续，且土地购置面积已连续几年处于较低位，新开工正在消磨韧性，若2020年销售增速不出现明显的回升，将影响开工增速。

　　向竣工周期转变影响钢材消费

　　房地产是钢材消耗量最大的行业，约占钢材消费总量的四分之一。房屋建设各阶段耗钢量不同，钢材需求主要在施工的前周期，新开工到完成地基工程阶段耗钢系数最大，新开工情况的变化对行业短期钢材需求影响最为直接。

　　商品房销售结构中期房比例和精装修比例提高，使施工周期拉长，2016年和2017年销量高增长将逐步体现在竣工上，目前竣工面积仍为负增长，但降幅收窄，房地产投资正在转向竣工周期。

　　从领先指标非制造业-建筑业PMI指数看，12月回落2.9个百分点至56.7%，已降至近两年低点，预示建筑业景气度回落，反映房地产施工期或将进入尾声，2020年一季度起施工面积增速面临回落压力。

　　地产建设向竣工阶段转变，行业对钢材的消费也会随之趋弱。如果地产投资出现快速下滑，行业直接用钢减少，房地产市场景气度下滑又会进一步影响工程机械行业的景气度，间接影响机械行业用钢量，因此，2020年需警惕产房地产投资增速快速下滑的风险。

　　房地产市场或接近天花板

　　长期看，经历了几轮周期的需求集中释放后，商品房销量增速放缓，2018年销售面积达到17亿平方米。决定房地产长期需求的人口和城镇化两大因素都到了拐点期，行业的增量峰值已过，销售面积或已接近市场天花板。

　　投资需求不断被挤压，房地产市场需求更多是刚性需求，后续市场即便再有上行周期，预计销售面积也不会有太大增幅。在触及天花板后，市场将寻找新的平衡，每年建设总量波动收缩，未来十年或是更长的时间，市场可能逐步走向折旧和新建相平衡的状态，房地产行业用钢需求面临拐点，难以再度发挥地产繁荣时期对钢材需求的强劲拉动作用。