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多元格局下房地产主业现疲态
发布时间:2019-11-06  来源:投资时报  

  今年1—9月,绿地控股房地产项目销售面积及销售金额分别下降13.2%、12.1%;尽管货币资金有所增加的同时短期债务有所减少,但它们之间依然有72.69亿元的缺口。

  10月24日,霜降。绿地控股(600606.SH)在当天晚间发布的2019年第三季度报告,亦有如秋末冬初的天气般透出丝丝寒意。

  如果仅从营收和净利润数据来看,情况似乎令不少处于煎熬中的同行钦羡:前三季度营业总收入同比增长超过26%,归属于母公司股东的净利润已超越去年全年。但是,这家一度与万科争夺销量冠军的房地产企业,如今已严重掉队,今年1—9月房地产项目销售面积及销售金额双双下降12%以上,在克而瑞发布的榜单中,销售全口径金额及权益金额均已落至第7位。

  还有来自资金方面的压力。前三季度绿地控股经营活动产生的现金流净额大幅下降,仅相当于去年同期的三成左右。与2018年末相比,尽管货币资金有所增加而短期债务(包括短期借款和一年内到期的流动负债)有所降低,但二者之间仍存在超过72亿元的缺口。

  高压之下问题频出。近日绿地控股因“绿地湖南强制要求员工买房”“绿地杭州一房三卖被约谈”等事件屡陷舆论漩涡。

  绿地控股于2015年借壳金丰投资实现A股上市,市值最高时突破3100亿元成为A股房企之首。而截至10月29日收盘,其市值仅842.04亿元,较峰值时缩水超过73%。

  销售面积及销售金额双降

  三季报显示,绿地控股前三季度营业总收入为2942.18亿元,同比增长26.10%;实现归属于母公司股东的净利润118.13亿元,已超去年全年规模,同比增长32.83%;扣除非经常性损益后归母净利润为103.38亿元,同比增长13.54%。

  在房地产行业景气度进一步回落、市场形势较预期更为严峻的背景下,这组数据可算得上亮眼。但送上鲜花与掌声的同时,不能对漂亮业绩背后的隐忧选择视而不见。

  在绿地控股前三季度的营业收入中,房地产主业实现营业收入1262亿元,同比增长21%;基建产业实现营业收入1389 亿元(内部抵消后),同比增长38%。基建业务再次超越房地产成为绿地控股营业收入的第一大来源。近几年,绿地控股致力于多元化发展,除基建外,还涉足大金融、大消费、康养、科创等领域,形成了“地产+”产业协同的多元经营格局。

  新领域何时能带来回报、成为利润新增长点仍是未知之数,而始终作为公司主业的房地产板块,已现颓势。今年1—9月,绿地控股房地产项目实现合同销售面积2117.1万平方米,比去年同期减少13.2%;实现合同销售金额2345.53亿元,比去年同期减少12.1%。其中,第三季度合同销售面积、合同销售金额分别同比下降42.1%、35.8%。

  不可否认,在“房住不炒”政策主基调下,房地产行业整体销售规模增速有所放缓。但与绿地控股形成鲜明对比的是,万科A(000002.SZ)、融创中国(1918.HK)、保利地产(600048.SH)、新城控股(601155.SH)等房企前三季度的销售面积及销售金额均有不同程度的增长。

  克而瑞研究中心发布的《2019年1—9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,不管是以全口径金额计算还是以权益金额计算,绿地控股均排名第7,与榜首有超过2000亿元的差距。同时,在2019年前三季度TOP10房企中,只有绿地控股的销售业绩出现同比下降,其余房企悉数增长。

  货币资金与短期债务存72亿缺口

  资金方面的压力亦不容小觑。

  今年前三季度,绿地控股经营活动产生的现金流净额为91.27亿元,同比大降70.53%,公司表示,变动原因在于工程款支付同比增加。加之投资活动产生的现金大额净流出135.71亿元的影响,前三季度绿地控股现金及现金等价物净减少了21.52亿元。

  截至三季度末,绿地控股长期借款1517.70亿元,较去年末增加189.36亿元。

  与去年末相比,由于流动性贷款有所增加,其短期借款大幅增长46.65%至266.41亿元,所幸一年内到期的流动负债减少126.23亿元至630.05亿元,最终二者合计形成的短期债务为896.46亿元,较去年末减少41.48亿元。

  而货币资金为823.77亿元,较去年末增加13.57亿元。不过,虽然货币资金有所增加的同时短期债务有所减少,但它们之间依然有72.69亿元的缺口。

  至今年三季度末,绿地控股资产负债率为88.29%,较去年末下降1.2个百分点;而净负债率为173.05%,较去年末小幅上升1.22个百分点,与万科A、金地集团(600383.SH)、保利地产等房企相比仍处于高位。

  降负债、筹资金、抓回款,成为绿地控股的重要工作。前三季度该公司回款率为87%,同比提升5个百分点。

  今年来,地产融资整体收紧,相关政策着力对房企和居民杠杆加以控制。未来若销售继续下行或回款放缓,绿城控股在资金链上将面临困境。

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