近日，新华社发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，其中关于房地产的部分，又一次引发了关于“房地产税”“预售制改革”等话题的讨论。

　　在房地产层面，《决定》提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度等方面。从整体内容来看，关于房地产方面有五大重点内容：第一，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；第二，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；第三，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；第四，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；第五，完善房地产税收制度。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，“在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整”。

　　关于房地产方面五大重点内容，讨论最多的仍旧是“改革商品房预售制度”和“房地产税收制度”以及“支持城乡居民多样化改善性住房需求”。

　　首先，从房地产税收的现状来看，上海和重庆两个城市早在2011年就启动了房地产税试点改革。但是两者征收房地产税的对象不同。上海主要是针对有多套房、面积较大的家庭，重庆主要针对的是高端豪宅家庭。

　　在“房地产税收制度”这一层面，试点说明给出了相对详细的分类定位，例如农村宅基地及其上的住房，不在征收之列；写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行等等。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。

　　沈视楼市主理人沈玮认为，五年内全面征收房地产税不会来临，不排除会有一些试点城市出来，而若干年后全面征收的房地产税也一定是温和、有序的。

　　由于近几年烂尾楼事件频发，关于取消预售制的呼声渐高。住建部此前就已明确“有序推进现房销售”，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市已经明确公开支持现房销售试点，本次的《决定》也明确提及了“商品房预售制度改革”。沈玮认为，未用“取消、取缔”等强制性字眼，预售制度还会存在，也许预售的门槛会提高，从出正负零到主体的三分之一或二分之一，甚至是封顶。预售制度会是渐进式的改革，短期取缔很难。

　　另外，《决定》中提到，支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。这一点预示着北京、上海、深圳全面解除限购该来了。同时也可以看出，未来改善性需求以及多样化改善型产品将会持续增多。

　　从近几年的西安房地产市场来看，已经迎来了“改善型”市场，不管是购房者的接受度还是开发商的产品迭代，目前市面上一半以上的新建商品住宅都是改善型产品。大家对住房的需求已经从“居者有其屋”转向“居者优其屋”，而改善性需求更多的是居住品质的全面提升，生活配套在物质、精神等多个层面的丰富和迭代，包括智能、健康、环保、社区文化等等层面。这一点，从今年多个高端改善盘的摇号热销就能得到印证。

　　当然，也有业内人士认为，关于“支持城乡居民多样化改善性住房需求”这一点，会令低密度（1.0容积率以下）别墅类产品，大面积（超144平方米建筑面积产品）的限制取消，其中还可能包括契税等相关费用降低等等。