近日，江苏省2024年度节地模式（技术）十大先进典型案例公布，昆山开发区“咖啡生豆仓储分拨中心项目”成功入选。

　　产业功能的升级离不开空间载体的支撑。近年来，昆山开发区聚焦经济高质量发展，积极调整产业结构、优化产业布局、提升产业能级，加速动能转换和空间更新，“腾笼换鸟”盘活存量低效块，实现产业用地增量空间的二次有效开发。

　　打造咖啡生豆仓储分拨中心，推动咖啡产业集群从有到强的过程，正是开发区激活存量土地要素，向“低效用地”要“发展质量”，助力产业提质升级的一次成功探索和尝试。得益于此，昆山开发区2023年咖啡生豆全口径进口7.99万吨，占全国57.48%，货值25.38亿元，占全国57.55%，书写了“一颗咖啡豆”的精彩故事。

　　3月15日，在亚太咖啡生豆分拨中心，昆山熠果国际贸易有限公司仓库管理人员卸货一批刚从巴西运来的咖啡豆。依托租用的1.8万平方米专业存储仓库，熠果3月的咖啡生豆交易量达900吨，而此前租用的4千多平方米的红酒仓库不仅影响咖啡豆储存品质，更限制了咖啡豆的产量。

　　生豆存储是咖啡产业发展的重要一环。随着千亿级咖啡产业链的不断延展，昆山开发区根据产业专项规划研究，决定在昆山综合保税区内建设全国首个咖啡生豆恒温恒湿库，进一步补强咖啡生豆仓储物流功能。

　　然而，要在“寸土寸金”的开发区建成用地需求近50亩的生豆存储仓库，这并不容易。如何在几近饱和的空间中腾挪出适用土地，成为一道亟待解决的难题。

　　产业发展势在必行。截至2022年底，昆山开发区土地开发强度已接近74%，高于深圳、上海等工业大市水平，产业用地高度依靠存量挖潜。用地需求产生后，开发区多措并举解困局，探索出一套工业用地提质增效由政府引导、市场操作的实现路径。

　　针对项目生产需求，区内多部门联合走访、摸排存量用地情况，强化集体会商和项目准入，最终锁定综保区辖区两家企业连接处未充分利用土地共计48.54亩作为定向产业功能更新地块。两家企业未开发面积占比各约21%、56.75%，低效用地通过存量焕新，放大“1+1＞2”利用效益。

　　土地转让这道产业空间“加减法”，背后关系繁杂、流程众多。2022年，经区相关部门和企业多方磨合确认，进一步明确各方权益责任，在满足原有厂区生产运营所涉消防、环保、安全、交通等规范要求基础上，立足“结余土地分割转让+国资回购+合并宗地”模式，推动两家企业低效地块重新“入库”，最终完成相邻地块的分割转让和宗地合并，整合形成可更新用地。

　　合并宗地后，开发区多部门接力服务，前期先行介入地块研判，进行定制化规划与设计，着手建设国内首个专业化与标准化恒温恒湿库用于咖啡生豆仓储物流，确保项目方案与存量地块相匹配；同时，加快并联预审，及时办理地块分割转让与并宗；项目更新后落实全生命周期监管，确保项目按期开工建设。

　　高大宽敞的仓库内咖香扑鼻，无处不在的智能化联动系统实现温度湿度等参数全天候监测、实时分析、异常预警和自动调节……去年6月，亚太咖啡生豆分拨中心一期项目投用，可储存咖啡生豆5万吨。得知消息的熠果国际第一个签约入驻，去年交易量突破1.5万吨，拼接出一张链接15个国家的进口网络和以长三角为核心的全国销售版图。

　　目前，分拨中心可满足保税生豆烘培量的仓储、物流调配需求，助力综保区从单一的电子信息产业向以咖啡生豆为起点的贸易、物流、研发、生产、销售“五大中心”为一体的咖啡全产业链转型。

　　不仅如此，作为全国第一个专业化、标准化的咖啡交易分拨中心，昆山亚太咖啡生豆分拨中心的投入使用，更全面打响了“做咖啡到昆山”的品牌。目前，昆山开发区已形成全国近60%的生豆烘焙量，吸引星巴克、亿政、中原、铂金、诺丁顿等近40余家咖啡头部企业入驻，书写了产业升级过程中的咖啡传奇。