据央行官网消息，中国人民银行、国家外汇管理局日前召开2023年下半年工作会议。就下半年工作，会议明确了六项主要工作，主要涉及实施稳健货币政策、维护外汇市场稳定、支持房地产健康发展、防范化解金融风险、深化金融国际合作、提升金融服务水平等。

　　其中提到，要支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，下半年六项工作安排中，房地产是本次会议唯一提及的产业经济。这从侧面反映出，诸多产业之中，房地产较受关注，也说明金融部门对房地产业将展开大力度支持。

　　下半年工作安排中，调整存量房贷利率的话题，成为各方关注的一个焦点。

　　在7月14日国新办发布会上，央行明确，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。而在央行本次下半年工作会议上，表述出现微妙的变化：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　“调整存量房贷利率，是倍受市场关注的一件大事。从‘支持’、‘鼓励’，到现在的‘指导’，反映出政策正进入到实操层面，也意味着一些银行在落地过程中可能遇到了困惑，需要央行来定调。”严跃进称。

　　从房贷利率走向来看，2023以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。据中指院监测数据，7月全国重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶介绍，随着新购住房贷款利率持续下调，其与存量房贷利率形成较为鲜明的对比，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点。

　　“也就是说，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房房贷利率，这造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，今年居民提前还款现象明显增加。”曹晶晶称。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，根据最新披露的数据，个人住房贷款余额连续两个季度减少，未来银商之间的竞争会越来越激烈。

　　曹晶晶也认为，对商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么将推动更多银行采取相关举措。

　　“央行这一表态，意味着政策将顺应市场变化，但会有序推进，避免因无序竞争导致市场预期发生大幅波动，认为房贷利率会出现非常大的下降空间，从而导致金融机构利差快速收窄，恶化金融机构盈利水平，影响金融机构支持国家发展战略。”李宇嘉称。

　　对于存量房贷利率调整原则，本次会议提到要“依法”和“有序”。对此，严跃进认为，从依法角度看，要从合同规定及信贷工作等角度进行；有序，主要是指此类调整涉及诸多方面，要设定好调整机制，有序开展相关工作，协调好各方利益。

　　其进一步指出，从控制金融风险角度看，调整存量房贷利率有助于减少房贷违约风险；对购房者而言，调整存量房贷利率可减少每个月月供，真正实现减负。

　　“我们预计，未来将有商业银行逐步落地相关政策。”曹晶晶说。

　　对于因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，李宇嘉指出，该提法是贯彻落实政治局会议关于“优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的指示。

　　据悉，目前全国仍有十几个城市执行“认房又认贷”政策，约20个城市首套房首付比例在30%以上。多位受访人士认为，这些城市都具备优化空间。

　　“央行的表态说明，近期市场上关于调整房地产金融政策的预期，包括‘认房不认贷’等措施，不久之后大概率会落地。特别是在热点城市有贷款记录，但不拥有住房的居民家庭，再次购买住房时，有望享受首套房的优惠。不过，仅降低首付比例还不够，因为这会提高月供额度。随着LPR下调，房贷利率也有必要继续下调以减轻购房者月供压力，从而提振市场信心和购房者入市的积极性。”李宇嘉补充道。