像当年的房企一样，龙头物业企业如今也踏上了“规模之路”。很多物业企业正在通过收并购等方式扩大规模，提升核心竞争力，提高利润率。一方面是物业企业在管面积的扩大，一方面是业务类型的拓展，从住宅物业向高铁站、学校甚至环卫市场等城市服务领域延伸。看似是物管行业发展的黄金时期，但其中也存在着专业拓展人才缺乏、可并购资源难嫁接、利润率偏低等行业痛点。

　　对收购项目质量要求更高

　　中国指数研究院的数据显示，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243％。同时，收并购平均估值水平较2020年下降20％左右。

　　从新增合约面积来看，碧桂园服务“一骑绝尘”，2021年初54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，9月一周内约133亿接连“鲸吞”富良环球与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加管理面积约2.8亿平方米。使碧桂园服务成为2021年物业管理行业的“规模之王”。

　　2021年行业并购市场整体呈交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

　　中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇认为，2021年房地产流动性危机传导，成为物业企业大宗并购交易的直接诱因；企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力；此外，上市物业企业并购资金充足，成为并购规模化的支撑性因素。

　　寻求扩张之下，去哪里找到好项目？“目前，对收购项目的质量要求更高，收购的要求也更高，业态选择更有针对性。”一家头部物业企业相关负责人表示，“市场投拓团队十分重要，如何进行企业资源整合和社会资源整合，是物业企业拓展项目时面临的首要问题。”

　　据了解，在物业企业获取新增管理面积的渠道中，承接关联方项目是物业管理企业规模扩张的重要手段。物业服务企业关联房地产开发企业普遍存在互惠互利的关系，房地产销售面积情况一般会转化为物业服务企业的合约面积，从而形成内生性规模增量。

　　头部企业如碧桂园服务、融创服务、万物云、保利物业等，在母公司及关联方的支持下将新增超过3000万平方米的合约面积。依托于关联房企的发展，物业服务企业管理面积增长的稳定性得到有力保障。

　　此外，第三方市场拓展(招投标)项目和面积不断增加。据统计，TOP50物业服务企业新增合约面积中，第三方市场拓展(招投标)面积占比超40％。

　　专业化分工成发展趋势

　　除住宅以外，商办、医院、学校、公建、城市服务，物业管理服务的边界不断延伸。

　　然而，同为物业服务，不同领域的服务，对企业来说任务并不相同，也让企业面临着新的挑战。“住宅物业面对的是单个的业主，非住宅物业面对的往往是政府、企业、机构等，服务的内容也不尽相同。”一家头部物业企业相关负责人表示，非住宅物业服务可以看做是一个细分市场，住宅物业和城市服务是不一样的思维，城市服务业务应独立出来。

　　的确，物业管理行业飞速发展，物业的概念也不再局限于基础物业服务。市场环境对物业企业专业度的要求越来越高，专业化分工越来越精确。大企业也揽小活，小企业也联合中大标，拿碧桂园服务中标的某城市基础设施一体化综合管养项目中的环卫项目来说，就包括30多项服务内容。

　　尤其是有资金实力的国企也开始“下场”将服务领域拓展至非住宅，并且是全域覆盖、全业态发展、全生命周期，这对现有物业企业构成挑战。

　　物业企业在服务深度和广度上的不断拓展，还来自于低利润率的压力。低利润率一直被视为物管行业难以突破的魔咒，特别是一些老旧小区业务净利润极低，还要解决融资的需求。

　　一般来说，只有规模扩大到一定程度，才能提升利润率。“新增加的区域应该是与现有项目连成片的，最好不是点状分布。”某物业企业相关负责人表示，这就是“在管密度”，要利用在管项目进行周边服务辐射，做大社区密度，提升管理效能，打造区域品牌影响力。

　　争夺之下，包括城市服务在内的物管赛道越来越拥挤。随着行业集中度越来越高、窗口期收窄、科技互联网的不断发展，头部物业企业正在“脱胎换骨”，业内人士认为，未来物业企业也不只是脱胎于房企，还将有互联网企业、咨询行业企业等涌入。