2021年中国房地产市场出现转折。

　　连续六年保持上涨的房价，今年开始转跌。8月份，国家统计局公布的70城二手住宅平均价格指数6年多来首次转跌，新房价格也在随后的一个月，出现了6年来首跌。

　　除此之外，房地产业多项核心指标也出现转折。据贝壳研究院统计，今年以来，中国二手房成交规模创七年新低；新房销售规模同比增速收窄至2015年以来最低；房地产开发投资增速降至历史低位；土地成交规模也出现明显下滑。

　　伴随这种“全链式”降温，楼市进入“探底”阶段。2022年房地产市场如何实现“良性循环”？四大关键问题值得关注。

　　其一，“房住不炒”跨越周期。

　　中国房地产业似乎又站到了7年前的“十字路口”：往前进一步，楼市会继续调整，真正告别“黄金时代”；而往后退一步，则又是新一轮涨价去库存的循环。

　　这一次楼市会走向何方？其实，官方早已给出了答案——“房住不炒”的主基调会贯穿未来几年的楼市发展。“十四五”规划纲要当中，明确提出坚持“房住不炒”的定位。

　　中国住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表示，未来将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　今年，在楼市出现超预期降温和周期转换时，这一政策底线仍然未被撼动，中国调控楼市的决心和战略定力不言而喻。

　　近日，黑龙江省部署“全力冲刺房地产业增长工作”的政策出台不到一日就被火速撤回，也印证了地方的因城施策不可突破“房住不炒”的底线。

　　其二，房企或告别“高负债”发展模式。

　　今年以来，个别头部房地产企业债务违约风险显现。而房企“高负债、高杠杆、高周转”的“三高模式”被视为其背后的主要原因。

　　据贝壳研究院统计，房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50％，到2020年的80.68％，十年间增速远超其他行业。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去，房企靠加杠杆、“快周转”，扩大规模，以进入行业靠前序列，登上金融机构“白名单”，然后进一步加杠杆扩张。但这样的循环犹如“踩钢丝”，靠的是负债不断扩大、房价不断上涨。

　　王蒙徽近日明确指出，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营方式不可持续。

　　贝壳研究院报告指出，2021年楼市波动打破了“房价不会下跌”、房企“大而不倒”的迷信。未来房企需要颠覆性的转变。其中，就包括商业模式的转变。

　　其三，房地产税试点临近。

　　缓行多年的房地产税提速。今年10月份，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　12月27日，全国财政工作会议在总结2021年财政工作时提到做好房地产税试点准备工作。这意味，明年部分城市或迎来为期5年的房地产税试点。

　　克而瑞研究中心预计，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市以及2021年被住建部点名约谈的热点城市成为试点的可能性较大。

　　其四，住房供给更加多元。

　　王蒙徽指出，将针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

　　在商品房之外，人们解决居住问题有了更多渠道。其中，发展保障性租赁住房被视为稳定大城市住房租金水平和房地产投资的重要方式。

　　住建部此前表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30％以上。

　　北京近期公布的信息显示，通过集中供地配建方式，今年全市共成交配建公租房、保障性租赁住房地块25宗，配建建筑规模46万平方米、可提供房源约5700套。