2019年的房地产市场可以用“趋冷”二字形容，具体表现在：住房价格方面，一线城市房价企稳回落，二线城市房价高温消退，三线城市房价涨幅收窄，房价指数环比下跌城市数量增多；住房销售方面，全国商品住宅销售面积同比增长仅为1.5%；土地市场方面，2019年下半年开始，受房企融资政策持续收紧影响，房企拿地意愿降低，土地溢价率持续下降，土地流拍数量激增。
2019年房地产市场的表现是中央“房住不炒”精神指导下以及土地、财政、金融政策持续调控取得的硕果。目前来看，长期形成的房价看涨预期出现了实质性的转变，房地产市场已解除高速运行面临的风险，正回归理性速度的轨道。
然而，新冠肺炎疫情的暴发对经济活动造成较大冲击，房地产市场也深受影响，面临着失速下坠的风险。具体表现在三个方面：第一，限制人口流动的隔离政策以及关闭售楼处等措施直接打击了购买需求。2020年1月26日晚，中国房地产协会发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处活动，待疫情过后再恢复。春节期间本是返乡置业的高潮，但受疫情影响需求被明显压制，尽管开发商推出了线上购房、价格折扣等活动，但购房毕竟是大额消费，没有现场考察和实地讲解很难成交，目前大部分开发商将第一季度销售计划调低50%-60%。第二，建筑工地复工时间受到严格控制。一方面导致房地产开发投资增速下降，不利于未来住房供给；另一方面房地产上下游拉动效应强，不利于整个经济恢复。目前开发商预计2月底复工率仅能达到50%-85%。第三，房地产企业面临极大的流动性压力。一方面，购房者预付款和个人抵押贷款是开发商无息负债的重要部分，大约占50%，销售活动的骤停导致无息负债来源急剧减少；另一方面，有息负债的利息需按期兑付，却没有现金流流入。长租公寓企业也受到较大冲击：第一，春节后是一线城市和部分热点二线城市的租赁小高潮，但受复工延期影响，长租公寓出租计划受阻，收入来源受到明显冲击。第二，防疫要求提高增加了长租公寓运营成本，包括消毒措施、巡防成本、为复工人员提供隔离住处等。第三，涉及租金贷的企业面临风险，一些长租公寓的租金收入中有很大部分依赖租金贷，但租客不能复工，没有收入来源，租金贷面临违约风险，进而影响到长租公寓运营。
面对房地产市场可能产生脱离正常轨道的风险，我们认为应该将“房住不炒”的长期政策和“因城施策”的灵活政策有机结合起来。土地政策方面，加大地方土地供应，从而对冲地方财政压力；可适当延长土地出让金缴付期限，或允许土地出让款分期缴纳。财税政策方面，土地增值税等税款可延期交付。金融政策方面，在坚持“房住不炒”的前提下加大金融支持，如降低首套房首付比例，加快按揭审批；为流动性紧张房企提供展期等。监管政策方面，可适当降低预售门槛和预售资金监管比例。
对于2020年的市场走势，如果在非常时期“因城施策”能够顶在前面，我们预计第二季度之后市场有可能回暖并重新步入稳健发展轨道。分城市层级来看：一线城市方面，房价可能在下半年重新企稳甚至略有上升，此次疫情使人们意识到，房价构成中不仅包括建筑成本、地理位置、周边环境等要素，而且也包括了城市治理的软要素，这一点一线城市(尤其是上海)无疑是优越的。租金方面甚至会早先于房价上涨，因为长租公寓在疫情中成本费用需要覆盖。二线城市房价继续分化，那些在疫情中响应快、措施有力的东部城市也将上涨，其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力，尽管地方政府有较强动力托市，但需求恐难以保持。湖北大部分城市房价面临下行压力，一方面，因疫情导致的个人债务问题会传导至房地产市场；另一方面，疫情反映出的治理问题会导致外部需求下降。然而，湖北理想的地理位置、发达的基础设施、合理的产业结构等优越条件不改变其长期上涨的趋势。
房地产金融方面，在中央稳杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下，个人购房贷款余额增速在2020年仍将继续保持缓慢下行趋势。随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1至2年整个房贷市场利率还会继续下降。房地产开发企业融资方面，受疫情影响房企流动性严重吃紧，恒大“七五折卖房”打响流动性保卫战，中小房企破产数量明显上升，我们建议对于房地产企业正常、合规的资金需求将会给予较为充分的满足，以避免因政策原因导致中小房企出现大规模破产情况的出现。然而，房地产企业融资收紧的局面不会有根本改变，国企、央企背景以及低杠杆率的头部企业和中小房企获取信贷支持力度将产生更大分化，优质的国有房地产企业或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍较为困难，行业集中度可能会进一步提升。
风险提示方面，2020年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，三四线城市的房价泡沫积聚以及库存进入新一轮上升周期；第二，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题；第三，三四线城市的房价问题所导致地方政府偿债的压力；第四，湖北部分疫情严重城市的住房金融风险以及房企破产风险。
