3年前，《中共中央国务院关于全面振兴东北地区等老工业基地的若干意见》对外发布，拉开了新一轮东北振兴战略的大幕。东北振兴，沈阳先行。作为全国重要的老工业城市和首批产业转型升级示范区，沈阳从推进营商环境改善、促进产业升级调整等方面入手，不断提升内生动力、发展活力和整体竞争力。实体经济逐步向好的同时，房地产市场也迎来了新一轮健康发展，投资机会开始显现。

　　一、政策背景

　　1.营商环境的改善。发展的竞争，首先是营商环境的竞争。2016年12月，辽宁正式公布《辽宁省优化营商环境条例》，这也是东北地区首部规范营商环境建设的省级地方法规；2017年年初，辽宁省政府经中编办批准，又成立了营商环境建设监督局; 2018年沈阳市政府发布了《沈阳市关于以优化营商环境为基础全面深化改革的实施意见》，明确提出五大部分的重点工作，优化办事流程，从根本上扭转“办事难”的现象。2019年5月，沈阳市印发《振兴实体经济若干政策措施》的通知，再次从降低企业税费、降低企业融资成本、降低制度性交易成本等八个方面降低实体企业经营成本。

　　2.人才战略发挥作用。2017年8月，被称作“沈阳人才新政24条”的《沈阳市建设创新创业人才高地的若干政策措施》正式出台；2018年3月，为“沈阳人才新政24条” 配套的59项实施细则全部出台。根据沈阳的人才政策，35周岁以下，具有中专、大专学历的；45周岁以下，具有本科学历的；55周岁以下，具有硕士研究生以上学历的，均可落户沈阳。并对顶尖人才、中青年科技英才、创业型企业家、紧缺急需人才、高技能人才等开出了极为优厚的条件。

　　在人才政策的刺激下，沈阳近年来人口增长明显。沈阳人口正增长，2018年较2015年增长15.6万人。新引进各类人才1万余人，吸收高校毕业生11万人，人才保持回流趋势。

　　3.重大项目引进提速。成立沈阳自贸区，华晨宝马大东工厂扩建投产、铁西中德高端装备制造产业园建设华晨宝马第三工厂投建、京沈高铁辽宁段通车、打造世界级机器人产业基地、引进轨道车辆项目、打造智慧城市、节能减排，禁止再建高耗能高污染项目等为沈阳带来了大量资金投入，创造了大量的就业机会。近日，在中国（辽宁）自贸试验区沈阳片区、沈阳高新区重点项目签约仪式上，84个重点项目现场签约，总投资额达400亿元。

　　二、沈阳楼市现状

　　根据沈阳市不动产登记中心的统计数据，目前沈阳楼市按需求类型划分，刚性需求占60%，改善和投资需求占30%，其他需求占10%。按购房人口结构划分，外地人购房占47%，其中省内外地人31%,省外16%。从楼市需求结构上看，刚性需求和改善型需求占主导地位。

　　在“房住不炒”的政策背景下，沈阳市政府于2018年4月和8月连续2次出台限购、限售政策。根据最新的限购政策，沈阳商品房限购区域扩大为全市行政区域（不含辽中区、新民市、法库县、康平县）。

　　在严格的限购限售政策作用下，沈阳房地产市场在2018年也出现了短暂降温，但进入2019年再次回暖。据中国指数研究院的报告显示，2019年9月，沈阳商品住宅价格为10206元/平方米，环比上涨3.31%，同比上涨11.20%。2019年1~9月沈阳商品住宅销售面积为1272.21万平方米，同比增长11.57%。

　　沈阳房价稳步上涨源于以下因素：

　　1.首先是沈阳GDP增速在经历前几年断崖式下跌后开始走出低谷并迅速增长。2019年上半年沈阳名义GDP增速为5.15%，人民银行沈阳分行2019年9月数据：人民币住户存款余额34609亿元，同比增长16.0%,当月增加533亿元，同比多增1025亿元；显示出经济复苏动力强劲。

　　2.土地出让收入仍为地方财政主要收入来源，地方政府有足够的动力去稳定房价。根据沈阳市财政局公布的历年财政预算显示，沈阳市2017年国有土地使用权出让金收入181.7亿元，一般公共预算收入654.9亿元；2018年国有土地使用权出让金收入363.2亿元，一般公共预算收入720.6亿元；2019年土地出让收入安排283亿元，一般公共预算收入安排771亿元。

　　3.品牌开发商云集，表明地产商们看好沈阳未来房地产市场。万科、中海、融创、金地、碧桂园、荣盛、保利、华夏幸福、龙湖等龙头房企占据市场销售榜前列，而沈阳本地的地产商逐渐边缘化。

　　4.土地库存和楼市库存均显不足。根据《2019年4月50城土地库存报告》的数据显示，沈阳土地去化周期为10个月，处于供不应求的状态。据沈阳市不动产登记中心的数据，楼市库存只有500多万平方米，去化周期已经缩短到5~8个月，处于供不应求状态。

　　三、房地产投资机会

　　判断买房地段的几大因素主要包括交通出行、生活便利、环境优雅、学区。结合各区数据，并经过市场调研分析，笔者认为以下地段具有较高的投资价值。

　　1.皇姑教育区：皇姑为沈阳五大城区之一，包揽众多名校，自二胎政策开放以来，市民对子女教育的重视程度不断提升，皇姑核心区域与北皇姑成为炙手可热的地段，房价不断攀升，具有一定的升值空间。

　　2.长白新兴区：长白岛虽为新兴区域，但环境优美，规划不断完善，交通、教育、商业板块均在不断完善过程中，目前地铁9号线已开通，沈阳众多知名学校均在长白岛建立分校，大型商场也在不断入驻，前景长期看好。

　　3.沈河核心区：沈河一直以来都是沈阳市的经济、政治、教育核心，无论是从短期还是长期来看，房价均有上升空间。

　　4.沈北生态区：沈北新城为沈阳地区名副其实的生态资源区，人口密度低，环境舒适，空气清新，沈北道义板块也是轰轰烈烈的火了一把，从近期来看，房价仍有上升空间。

　　笔者认为，在东北振兴的这一大背景下，随着沈阳经济的复苏、人口持续净流入、基础设施建设的不断完善，在宏观调控与市场调节的共同作用下，在短期内沈阳房价仍将保持平稳的态势，基本不会发生大起大落的现象。对于刚需购房者，建议择时配置，不要期盼房价会大幅下跌至心理价位；对于投资性购房者，切记不要将全部资金投入房地产，要时刻保证充足的资金流动性。随着营商环境的改善以及沈阳经济的复苏，本地中小企业正逐渐变得活跃起来，这在一定程度上将促进商业用房（例如门市、写字间）租售市场的发展，未来在这一市场或许有潜在的投资机会。