11月5日，融创中国董事会主席孙宏斌(博客)在出席一场公开活动时表示，房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小，将更多依赖经营现金流和股本资金发展。
今年前三季度房企的财务数据表现似乎正在印证孙宏斌的判断。据沪深两市共142家上市房企披露完毕的三季度数据，其总营收和归母净利润的增速均出现了同比下滑。
与此同时，在现金流量表上，142家上市房企合计的筹资性现金净额大幅下降92.14%。而由于多数房企拿地进度放缓，经营性现金净额则在近三年同期中首次回正。但值得注意的是，经营性现金净额仅较去年增加248亿元，筹资性现金净额则同比减少了2110亿元。
多位业内人士在接受记者采访时表示，随着融资渠道收紧和市场下行，房企近年来在资金层面受到压力是行业普遍现象，合约销售增速较以往减慢。因此，房企普遍也都在强调回款和稳定现金流的重要性。
业绩增速放缓 利润回落明显
记者根据Wind数据统计发现，按照申银万国行业分类，沪深两市共142家上市房企均已披露三季报数据。前三季度，142家房企总营收合计为15052.3亿元，同比增长22.04%，增速较2018年同期减少5.02个百分点；归母净利润合计为1440.63亿元，同比增长12.52%，增速较2018年同期大幅减少19.56个百分点。
在龙头房企中，万科2019年前三季度的营收增速较2018年同期减少23个百分点。由于地产行业在财务上的收入确认存在滞后性，所以今年前三季度的营收实际对应的是2017年、2018年的经营业绩。而从2016年到2018年，万科的销售额增速也确实有所放缓。
再如阳光城，2019年前三季度营收也较2018年同期减少44个百分点，归母净利润则减少113.44个百分点；招商蛇口前三季度营收也同比减少50.16个百分点，归母净利润增速由正转负。
整体看，2019年前三季度归母净利润为负数的房企有26家，其中云南城投归母净利润同比下滑幅度达567%至-10.63亿元。
华泰证券认为，这与房企的结转节奏有关，2019年三季度结转季节性放缓导致总体房企收入保持稳定，但利润增速明显回落。其预计，2019年全年房企的业绩增速会有所修复，不过仍有分化。
华西证券则表示，尽管房企销售收入数据依然亮眼，但目前房企销售数据主要依靠前期高周转与新开工与竣工背离下收入确认延迟维持，后续随着地产拿地回落，销售数据下行亦为大概率事件。
相较于营业收入，预收账款更能反应房企当期的销售情况。华泰证券统计显示，受限于销售回款增速的回落，总体房企预收账款增速同步放缓。2019年前三季度，房企总体预收账款同比增长19%，增速较2018年三季度末回落15个百分点。
华西证券认为，需要关注收入增速与预收账款增速发生背离的房企，尤其是收入增速仍在高位、预收账款增速疲软的主体，该类房企后续或面临较大的收入规模压降压力。
记者梳理Wind统计数据发现，新湖中宝2019年前三季度营收增速较2018年同期增长80.24个百分点，但预收账款增速则同比减少25.64个百分点至负数；华夏幸福前三季度营收增速同比微降至42%，而预收账款增速则同比下滑了23.48个百分点至负数，这也是华夏幸福近5年来同期首次在这一数据上出现负增长。
现金流压力凸显 投资分化明显
上半年，融资“窗口期”等因素助推了房企投资加码。而在融资环境边际收紧的情况下，进入下半年以来，很多头部房企已经放缓拿地。其中，富力、融创、越秀等房企均在半年业绩会上表示会谨慎拿地。与此同时，近来不少城市土地市场流拍现象增加、溢价率下降，也印证了房企在拿地方面的谨慎态度。
华西证券指出，拿地进度放缓体现为房企经营性净现金流流出走低。具体看，房企筹资渠道收紧背景下，出于理性选择与被动压规模双重考虑降低拿地规模，在现金流量表观体现为筹资性净现金流走低，而经营性净现金流回正。
记者梳理Wind统计数据发现，2019年前三季度，142家上市房企经营性现金净额近三年来首次回正，投资性现金净额同比增长44.64%，但筹资性现金净额则较去年同期减少2110亿元至283.82亿元，房企整体现金流压力显现。
亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉记者，筹资性现金流下降的幅度确实是比较大的。从去年“7·31”开始，房地产从前端融资、开发贷到后端的购房抵押贷款这些全链条融资环节总量都在收缩，这也是未来一个比较大的挑战，尤其对企业来说。“这也就造成了为什么市场虽然有变好，但企业实际上没有变得非常好。”
据有关机构的统计，旭辉在今年1~10月的拿地金额同比下降20.28%至397亿元，雅居乐拿地金额同比下降24.74%，卓越集团下降46.15%，福晟集团下降66.98%。当然，也有万科、融创、中海等房企的拿地金额远超去年同期。
同策研究院院长张宏伟(博客)表示，在多数房企拿地态度谨慎的同时，龙头企业布局还是比较积极，TOP50左右的房企现在也会寻求补仓机会。因为之前二季度市场火热的时候，这类房企在二三线城市拿不到预期的土地，而现在竞争激烈程度降低，是进入这些城市比较好的机会。
