“十一”黄金周后，房地产开发板块涨势强劲。10月8日节后第一天，房地产开发板块上涨0.9%，截至10月10日，房地产开发板块已实现三连阳，当日继续上涨0.49%。连续数日的上涨为地产股四季度表现迎得开门红，但回顾整个三季度，地产股却深陷下跌模式。

　　据中国房地产报记者统计，三季度末市值百强房企的市值总和为49227亿元，相比上半年末市值总和缩水超3000亿元，跌幅约6.8%。

　　今年三季度正值上市房企中期业绩发布，这为地产股在三季度的稳定提供支撑，但7月底政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，地产股下挫严重，即使上半年房企业绩超预期也难以挽回地产股总市值缩水的颓势。良好的销售业绩虽然能够助推上市房企股价短期回升，但一直以来，房企的销售额和股价却并非成正比，多数上市房企的市值和其销售额有较大偏差。

　　从三季度地产股的涨跌走势中也可看出，目前影响房企股价和市值的一个重要因素依然是政策。房企的股价对政策有高度敏感性，楼市调控、信贷政策等方面的风吹草动都会即时传达并反映在股价上。

　　此外，三季度百强市值房企普遍下跌，股价回落，加之本期内房企融资环境持续恶化，融资渠道收窄，汇率波动使得房企美元债融资成本上升，在这种复杂环境下，房企前三季度债券融资成本已经比2018年全年有所上升，房企发美元债的票面利率超过10%已逐渐成为常态。

　　销售额与市值有偏差资本市场更看重净资产

　　影响股价涨跌的因素很多，但股价在一定程度上反映的是投资者对股票的预期，而影响投资者对股票预期的一个重要因素即该公司的业绩情况。

　　继二季度地产股受挫之后，房企半年报季又为地产股股价修复回升提供了动因。7月，虽然外界报道房企生存环境日益艰难，但是企业业绩却依然亮眼，结算增加、毛利率提升等因素导致市场普遍认为房企中期业绩“超预期”。主流房企中，保利发展、绿地控股、阳光城、金科股份、蓝光发展、大悦城等多家房企净利润增速不低于40%，强劲的业绩增速有力支撑了其股价上涨，根据记者统计，这几家房企7月总市值也分别环比上涨13.41%、5.71%、4.32%、7.13%、0.64%、10.9%。8月上市房企半年报密集发布，再次印证房企上半年业绩确定性，投资者的信心回升，直接带动8月中下旬房地产开发板块指数强势上涨两周，9月份地产股更是显著回升，房地产开发板块当月整体上涨0.38%。

　　此外，9月份正值房地产行业传统的销售旺季，房企也使出浑身解数进行营销战术抢收，在各房企花式营销加持下，房企9月销售业绩创新高，前三季度不少房企销售额环比大幅增长，如世茂、禹洲等房企前9月销售额环比增幅均在40%以上。

　　但是一直以来，房企的销售额和市值就存在不匹配的情况，例如在记者统计中，三季度市值规模达到千亿以上的房企有14家，而2018年销售额达到千亿级别的房企已经达到30家，今年这一数量还在呈上涨趋势。

　　多数房企的销售额普遍高于其总市值。在上半年房企销售额TOP15房企中，有11家房企的销售额高于其总市值，仅有4家房企总市值高于其销售额。一般而言，三季度的房企总市值和2019年全年总市值预计不会有太大幅度波动，而房企的销售额增速较快，全年销售额预计将会比三季度销售额还会有一定幅度的提升，这样比较，销售TOP15房企中预计总市值高于销售额的房企数量还会减少。

　　在上半年销售额TOP15房企中，销售额和总市值偏差较大的是阳光城，其上半年销售额已经接近千亿，但其目前的总市值仅有239亿元，总市值不到其销售额的1/3。

　　一位50强房企首席财务官对中国房地产报记者表示，股票的估值更多是看净资产、匹配一定的市净率，以及净利润、匹配一定的市盈率，来综合考虑市值。如果一些房企销售规模很大，但净资产较少，则可能市值会较低。

　　从15家房企销售额和总市值的偏差幅度来看，中海地产、华润置地、龙湖集团和招商蛇口总市值表现优于其销售额，其中，港股三家企业比较明显的特征是持有一定规模的优质资产，利润率较高，属于资产型和利润型企业，而地产央企招商蛇口在市值方面也具有一定优势。

　　政策导向影响迅猛市值下跌成大趋势

　　虽然良好的业绩能够助推房企股价上涨，但相比业绩因素，政策层面的影响来的更为直接迅猛。地产股在二季度持续低迷之后，三季度开门迎来一波修复反弹，然而这股上涨势头在7月末被扼杀。7月30日，中共中央政治局会议再次定调房地产，同时指出不将房地产作为短期刺激经济的手段。有业内人士分析称，这或许意味着各地目前的调控政策暂时不会往宽松方向发展，甚至在个别连续上涨的地区，还将更加落实调控从严从紧。

　　这种悲观情绪也直接传导至房地产股价。7月31日，地产股集体应声下跌。截至收盘，当日A股135只房地产业股票平均跌幅达1.51%，一天蒸发总市值达545亿元。碧桂园下跌1.84%，中国恒大下跌1.18%，世茂房地产、旭辉控股等企业均有不同程度下跌。

　　这一政策层面的影响，使得地产股开启五连阴，自7月31日起，房地产开发板块指数连续五天下挫。此后，地产股便一蹶不振，一直到8月中下旬，房企中期业绩密集发布，地产股股价有所回升。

　　但从整个三季度来看，市值百强房企仍以下跌为主基调，在数量上，三季度总市值下跌的房企占比超过七成。其中下跌幅度最大的前十家房企分别为市北高新、新城控股、上实发展、泰禾集团、嘉里建设、张江高科、泛海控股、中国恒大、九龙仓置业以及太古地产。

　　从政策层面来看，除了房地产行业的收紧政策，三季度房企市值普遍缩水还与大盘走势相关。国际环境复杂多变，汇率波动等因素使得国内股票市场处于动荡之中，受此影响，地产股走势也相对疲弱。

　　房企发外债融资成本升高超10%利率成常态

　　除了业绩和政策因素，金融方面也是影响房企市值表现的关键因素。

　　房地产行业是资金密集型行业，融资对房企生存发展至关重要。房企融资和股价波动也是相辅相成，相互作用。融资收紧，房企资金压力巨大，会影响投资者对房企后续发展的信心，导致股价波动，尤其一旦出现资金链紧张，经营出现困难，则股价下跌是大概率事件。

　　股价大幅回落，对于目前急于筹措资金的房企而言，客观上会令其增发等再融资计划变得事倍功半，即使上市公司想利用股权融资，但低股价使得这种融资计划即使获得批复，也变得“不划算”。在此情况下，开发商不得不借道海外债的融资渠道以解燃眉之急，其中发行美元债是房企惯用方式。

　　具体到房企来看，克而瑞数据显示，9月房企融资总额最高的是金科股份，融资总额达127.65亿元，其中包含多项信托贷款、银行贷款等融资。此外，碧桂园融资量也较大，于境外分别发行了78.3亿元的可换股债券，以及5亿美元的境外优先票据，境内发行了18.5亿元的公司债。

　　融资成本方面，今年前9月房企境外债券融资成本达8.08%，比2018年全年上升0.5个百分点。9月单月来看，房企平均融资成本为6.47%，环比上升0.76%；其中境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点，克而瑞在其融资报告中指出，境外债融资成本下降主要由于碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，利率为4.5%，数额较大，从而拉低了9月的融资成本，若剔除碧桂园发行的这一笔债券，则9月房企的单月融资成本为6.83%，境外融资成本为7.5%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。

　　根据中国房地产报记者不完全统计，三季度有近10家房企发行美元债的利率超过10%，其中包括佳源国际控股、大发地产、正商地产、花样年控股、景瑞控股、中梁控股等房企。目前，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难以及融资成本持续上涨的困境，利率超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。