近期的中国房地产市场，利好频发。一边是京沪两一线城市同时落地“认房不认贷”政策，另一边则是央行、国家金融监督管理总局发布通知，存量房贷利率正式迎来初步调整方案。

　　两大楼市利好分别从松杠杆和降低利率成本两端发力，立刻引发社会热议和市场骚动。据新京报报道，北京一些楼盘部分房源收回折扣，临时启动加班机制，“48小时不打烊”“72小时随时订房”，房产中介则集体向潜在客户群发传播喜讯，意向购房者也心动不已，看房量大增。

　　这当然显示出“认房不认贷”等新政，对北京这样的一线城市楼市所带来的冲击力。但这是否意味着房地产市场已出现重大转折，未来楼市又将何去何从？

　　市场异动和售楼员的兴奋可以理解，因为两大利好确实堪称重磅，属于政策工具箱里的要件。但如果仅以此三两天的市场反应，就预期楼市将出现重大转折，则稍嫌过于急切。就像有购房者所言，“政策确实不错，但购房是大支出，还是需要理性消费”。

　　何谓“理性消费”？就当下而言，对购房者来说，除了要权衡自己的收入、钱包与购房款的多少之外，就是观察和判断新政后未来房价的走势。

　　如果预期平稳，则不妨再多选选看看；如果预期大涨，短期内市场供需面会出现重大改变，则需提高行动效率，比如“连夜交定金”。

　　毫无疑问，北京、上海楼市在供需面上与其他城市一直有所不同，其房价更加坚挺，需求更加旺盛，限购措施对需求的抑制力也更加强大。这导致限购只要出现实质性的松绑，就会有新的需求被释放出来，供求就会发生变化，进而影响市场与人心。

　　尤其是改善性需求。由于各种原因，目前市场上的刚性需求很难短期走强，“认房不认贷”对这部分购房群体也无影响，但改善性需求却一直期待“认房不认贷”的落地，因为这切实可以解决关键问题。

　　比如，有的人在外地有房有贷，但在北京无房，按之前“认房又认贷”的政策，他们要在北京购房就须面对二套房的高额首付；比如，本地有房的想改善置换，“认房不认贷”也大大缓解了他们的资金压力。

　　事实上，从7月24日中央政治局会议提出“调整优化房地产政策”以来，市场上就产生了一线城市有可能会调整楼市政策的预期，这也导致一部分原本就有的购房需求转为观望等待，有的楼盘甚至因此“8月至今零成交”。

　　现在“认房不认贷”政策落地，这部分积压下来的需求也就顺而释放，转化为“连夜交定金”群体的一部分。

　　众所周知，“金九银十”历来是房地产销售的关键时期。楼市新政在8月末及时落地，堪称解了地产商的燃眉之急，相信各个楼盘的销售额都会因此有不错的环比增长，房价也可能会出现一些上涨。

　　但对炒房客而言，如果因为“认房不认贷”而预期楼市重回牛市，想再靠囤房牟取暴利，那就纯属奢望了。“认房不认贷”政策虽然给力，却不能改变市场大趋势，而且这也不是政策出台的本意。

　　近期的楼市新政，虽然被认为是一种惊喜，但其实也在今年以来政府一以贯之的政策逻辑之内。早在年初，住建部部长倪虹就曾表示，2023年要因城施策、精准施策，提振市场信心。对于购买第一套住房的大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。

　　7月24日，中共中央政治局召开会议提出要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，同时还提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断。这意味着明确了一个大周期的分水岭，政策工具箱是服务于新的供求关系，而非改变这种供求关系。

　　再往前追溯到去年12月份的中央经济工作会议，在涉及房地产的内容上提到保交楼、保民生、保稳定，有效防范化解重大经济金融风险等都表明，在房地产市场供求关系发生重大变化的当下，政策工具的主要目的在于稳楼市、稳房价、稳预期。

　　这并不是说房地产业变得不再重要。房地产在国民经济中的地位依旧举足轻重，其规模大、权重高、链条长、带动强、牵涉面广，直接对于城市及区域发展有拉动作用，同时还事关民生与就业，必须予以高度重视。

　　但面对新的市场供需形势，房地产业不能再走老模式，房地产企业也不能再走老的经营模式。以前，房地产业的特点就是高负债、高杠杆、高周转，一味靠拿地和融资求发展，带来暴利的同时也伴随着高风险，遇到市场疲软就容易爆雷，然后就寄希望于政策刺激。

　　新的更健康的发展模式，则必须要从这个循环中跳出来，回归到地产业的基本民生属性，即满足居住需求，提高住房品质，为消费者建造“好房子”。

　　房地产业依旧是支柱产业，但这并不意味着暴利、过度金融化和泡沫化等问题的合理化。这不只是该不该的问题，更是能不能维持下去的问题，甚至不以政策意志为转移，而是取决于新的经济形势、人口形势、收入状况、供需状况等深刻背景。

　　事实上，房地产政策也是服务于这一新形势的。因此，房地产企业未来的发展思维、经营模式也需要服从于新的大形势，重建更加长远的自我规划。