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央行发声支持房地产平稳发展 离下调个人存量房贷利率还有多久?
发布时间:2023-08-03  来源:财联社  

  据央行官网消息,中国人民银行、国家外汇管理局日前召开2023年下半年工作会议。就下半年工作,会议明确了六项主要工作,主要涉及实施稳健货币政策、维护外汇市场稳定、支持房地产健康发展、防范化解金融风险、深化金融国际合作、提升金融服务水平等。

  其中提到,要支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

  易居研究院研究总监严跃进表示,下半年六项工作安排中,房地产是本次会议唯一提及的产业经济。这从侧面反映出,诸多产业之中,房地产较受关注,也说明金融部门对房地产业将展开大力度支持。

  下半年工作安排中,调整存量房贷利率的话题,成为各方关注的一个焦点。

  在7月14日国新办发布会上,央行明确,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。而在央行本次下半年工作会议上,表述出现微妙的变化:指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

  “调整存量房贷利率,是倍受市场关注的一件大事。从‘支持’、‘鼓励’,到现在的‘指导’,反映出政策正进入到实操层面,也意味着一些银行在落地过程中可能遇到了困惑,需要央行来定调。”严跃进称。

  从房贷利率走向来看,2023以来,全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。据中指院监测数据,7月全国重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%,较2021年高点下调超150个基点,大幅降低了居民购房成本。

  中指研究院指数事业部总经理曹晶晶介绍,随着新购住房贷款利率持续下调,其与存量房贷利率形成较为鲜明的对比,2022年以来,5年期以上LPR仅下调了45个基点。

  “也就是说,存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房房贷利率,这造成存量房贷利率偏高,叠加去年理财收益下降,今年居民提前还款现象明显增加。”曹晶晶称。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,根据最新披露的数据,个人住房贷款余额连续两个季度减少,未来银商之间的竞争会越来越激烈。

  曹晶晶也认为,对商业银行而言,居民住房贷款是优质资产,若有银行开始降低存量房贷利率,或通过转按揭方式争取客户,那么将推动更多银行采取相关举措。

  “央行这一表态,意味着政策将顺应市场变化,但会有序推进,避免因无序竞争导致市场预期发生大幅波动,认为房贷利率会出现非常大的下降空间,从而导致金融机构利差快速收窄,恶化金融机构盈利水平,影响金融机构支持国家发展战略。”李宇嘉称。

  对于存量房贷利率调整原则,本次会议提到要“依法”和“有序”。对此,严跃进认为,从依法角度看,要从合同规定及信贷工作等角度进行;有序,主要是指此类调整涉及诸多方面,要设定好调整机制,有序开展相关工作,协调好各方利益。

  其进一步指出,从控制金融风险角度看,调整存量房贷利率有助于减少房贷违约风险;对购房者而言,调整存量房贷利率可减少每个月月供,真正实现减负。

  “我们预计,未来将有商业银行逐步落地相关政策。”曹晶晶说。

  对于因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,李宇嘉指出,该提法是贯彻落实政治局会议关于“优化调整房地产政策,因城施策用好政策工具箱”的指示。

  据悉,目前全国仍有十几个城市执行“认房又认贷”政策,约20个城市首套房首付比例在30%以上。多位受访人士认为,这些城市都具备优化空间。

  “央行的表态说明,近期市场上关于调整房地产金融政策的预期,包括‘认房不认贷’等措施,不久之后大概率会落地。特别是在热点城市有贷款记录,但不拥有住房的居民家庭,再次购买住房时,有望享受首套房的优惠。不过,仅降低首付比例还不够,因为这会提高月供额度。随着LPR下调,房贷利率也有必要继续下调以减轻购房者月供压力,从而提振市场信心和购房者入市的积极性。”李宇嘉补充道。

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