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房地产投资格局发生深刻变化,国央企稳健优势凸显
发布时间:2023-06-29  来源:经济观察网  

  过去20年,中国依靠房地产带动了上下游产业的发展,经济也实现了突飞猛进的增长。而在当下,由于支持楼市长牛和土地财政的最重要支点人口红利正在消失,房地产进入了存量时代。在新时代下,房地产又将走向何方?

  据国家统计局数据显示,1-5月份,商品房销售面积46440万平方米,同比下降0.9%;商品房销售额49787亿元,增长8.4%。其中,1-5月30大中城市一二三线城市销售面积分别同比+34.87%、+6.77%、+14.54%。可见,在经济复苏的当下,高能级城市率先修复,而这也是导致如今销售金额和销售面积变动差扩大的重要原因。在如今房地产市场整体较弱时,一线城市核心资产的表现更为稳健,随着房地产市场的收缩,未来市场也会更叫聚焦于核心资产。

  一线城市除需求表现优于其它城市外,从土地成交方面来看,房企在一线城市拿地的意愿也优于其它城市。中指研究院数据显示,截至2023年6月12日,前20大城市土地成交总价占全国的比重达到41%,相较于2022年的33%,以及2021年的34%有着明显的提高。从溢价水平上来看,也不难看出这一点,相较于2022年,2023年大部分核心城市的溢价水平均有所提高。

  在房地产商向核心城市聚集的时代,有限的供给却无法满足无限的房企需求,这自然而然地加剧了竞争。从拿地端看,在竞争格局重塑的时期,那些未出现信用问题和资金紧张的房企更易拿地;从融资端看,那些净负债率相对较低的房企更具优势。而央国企凭借着较低的融资成本,优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力,在本轮竞争中独具优势。从数据中可以看到,2023年央国企(含地方国资)背景房企在集中供地的22城中拿地金额占比达到60%,其中华润置地以406亿元的拿地金额居于行业首位,其次是建发房产、保利发展、招商蛇口。

  除在拿地方面央国企能够将融资成本控制在低位外,销售端是否也能有突出的表现,是央国企能否维持优势的考核点之一。根据中指研究院2023年1-5月百强销售榜单,TOP20房企中有9家属于国央企背景房企,其销售金额和销售面积在TOP20中所占比重达到了52.8%和55.0%。按房企销售数据排名,今年1-5月保利发展以1956亿元的累计销售额排名首位,其次是万科地产和中海地产。

  无论是融资端,拿地端,销售端,如今央国企相较于民企优势都十分明显。而在告别了房地产β时代后,房地产也在逐渐走向α时代。在α时代,最后的赢家无疑是那些杠杆率较低,未触及红线以及信用较好的房企。当然,在新时代下,房企思维的转变也极其重要,‘求速’不再可行,‘求质’才是如今新的生存法则。

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