一季度的楼市“小阳春”，如一晌贪欢，转眼便烟消云散。
3月份，我们一同见证了二手房成交量极速狂飙，尤其是北京、上海、广州、成都、苏州、杭州等城市，3月份二手房成交量较4年前，翻一倍或数倍上涨。比如成都，3月成交套数约2.7万套，相当于4年前的3.5倍。
然而成交这么猛，却还是没能带动房价上涨。中指研究院监测的15城二手房平均挂牌价格显示，2023年3月，15城中有8城二手房价同比下跌，15城平均下降0.6%。
另3月份百城二手房价格环比仍然下跌0.05%，未能打破自2022年5月以来的连续下跌局面。
透过现象看本质，二手房成交量在狂飙，为什么真实房价仍然在下跌？
答案很简单：现在二手房依然是买方市场，买家占据着市场主导地位，讲价议价的空间仍在。
这也侧面说明，二手房卖家现在是降价抛售心态。再直白点说，绝大多数卖家，现在是急着卖房套现，或匆忙离场，或资金另有他用。总而言之一句话，现在卖房就是为了寻找接盘侠。
今年一季度各大热点城市的二手房成交量为什么大火？明眼人都看得出来，主要是三方面原因：第一，过去三年积压的购房需求，短期集中释放，这是一波放完就没的需求，换言之这类需求根本不可持续；
第二，房贷利率差较大，刺激置换需求猛增。逻辑很简单，既然存量房贷利率不降，那我就卖房重新购买新房。当然这其中有不少人是用经营贷置换银行商业贷款。这一出一进，就拉高了二手房的成交量；
第三，不少城市，房东卖房是为了“打新”，比如杭州、上海、苏州等。一出一进，转手就能赚几十上百万，妥妥的买到即赚到，巨大的套利空间，让二手房主无法抗拒。据中介反馈，在杭州和上海，很多人不惜把名下唯一住房拿出来卖，就为了去抢价格严重倒挂的新房。一言概之，这是“限价”政策人为制造的资产套利游戏。
二手房挂牌量激增，便是最好的证据。据国信达数据，截至2023年3月，全国337城二手房挂牌量指数连续3个月上涨，整体涨幅约82%。头部30城，涨幅最为明显。
然而这场游戏，来得太快，结束得更快。
进入4月份，各大热点城市的二手房成交量便开始迅速萎缩。诸葛找房数据显示，4月首周重点15城（北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、南宁、杭州、无锡、上海、温州、佛山、武汉）二手住宅成交量全部下滑，环比降29.38%；第二周重点15城成交环比下降44.57%；第三周略有上升26.68%。
目前4月份的数据还未出来，但从前3周的表现来看，4月份二手房成交量较3月份降幅或超过30%。
另外，铁锤交叉比对了克而瑞的数据，结果基本一致，4月前2周，二手房成交量环比大幅下降，第3周才所回升。新房市场就更惨淡了，4月的前三周较3月份几乎是腰斩下跌。尤其是三四线城市，基本和回暖无缘。
再来看看今年土地市场的情况。最近这段时间，媒体、专家都在说土地市场回暖了，事实真的如此吗？从财政部公布的一季度全国卖地收入8728亿，同比下降27%来看，显然这一说法不属实。
从卖地收入来看，今年的土地市场依然很惨淡。另外仔细观察不难发现，今年卖地收入较好的上海、杭州、苏州等城市，也未能打破国央企挑大梁的魔咒。还有就是，今年卖地仅限于一二线城市，80%的三四线城市直到现在依然是颗粒无收，面临土地卖不掉的困局。
背后的原因不难理解，过去几年，布局三四线城市的开发商得到了“血的教训”，所以现在战略调整，聚焦一二线，主要进军北上广深杭这类头部城市。
基于上述分析，不难得出结论，一季度的楼市小阳春，在4月份再次出现拐点了。换言之，4月楼市本相毕露了。其实这一点从一季度居民存款和新增房贷可以窥见。央行数据显示，一季度楼市大热背景下，居民存款硬是新增了9.9万亿，另外一季度居民房贷仅占人民币贷款的8.9%。
由此不难看出，房地产这个所谓的支柱产业，越来越不给力了。事实上，为了增加大家的投资买房信心，我们也看到住建部长亲自喊话“房地产是顶梁柱、是压舱石”。传递的信号再明确不过：房地产地位被进一步抬高，重要性有所提升，本着“国家鼓励的都是有价值”的原则，可以理解为，当下仍然是投资买房的最佳时期。
无独有偶，这段时间也有不少专家学者，站出来为房地产代言，为购房者加油打气。中国首席经济学家论坛理事、海通国际首席经济学家孙明春便是其中之一。
4月26日，其在首席经济学家论坛发表演讲时直言不讳表示，“中国房地产市场还是在接下来的十年、二十年会有相当可观的成长的。虽然人口在下降，劳动力人口在下降，但城镇人口还是在上升的。我不认为中国的房地产市场已经饱和了。”
另外孙明春还提到，我国的城镇人均居住面积虽然达到41平，但这是建筑面积，如果把它转成使用面积，我们比欧美还是低的，差美国接近一半，比欧洲很多国家也低大概20%左右。
这段话的主旨很明确，房地产还有10-20年的“红利期”，房地产并未饱和，老百姓其实是有钱购房的。而且他认为，需求天天都在涨，因为收入都在上涨，城镇化都在进行，两年三年下来一轮调控，收入方面积累了大量压抑的需求。
此外，孙明春还算了一笔账：中国老百姓有128万亿的存款，若只拿出5万亿，按照30%的首付，就可以支撑15万亿的购买力，15万亿购买力相较于去年全年房地产销售已经有20%的增长了，这还是只动用5万亿购房的状况。老百姓若动用15万亿的存款，用30%的首付杠杆，细水长流也可以维持至少三年的房地产销售稳定上涨。
一边是楼市本相毕露，各大城市使出浑身解数都无法扭转颓势，鼓吹出来的“楼市小阳春”只坚持了2个月，另一边是居民存款仅一个季度就新增9.9万亿，不买房不投资的态度摆在那里。最后专家站出来说，房地产还有10-20年红利期，鼓励呼吁大家把存款中的5万亿拿出来买房，可以支撑房地产全年20%的销售增长。
对此，铁锤只能说请这位专家以后还是少说话吧。
老百姓该怎么花钱，什么时候需要专家来指指点点了？有钱难道大家不知道该怎么花吗？
很多专家总是高高在上谈鼓励消费，动不动就是老百姓拿出收入的几分之几买房消费，然后就能救房地产，就能拉动经济增长。这些专家有一个算一个，都是无利不起早，都是屁股决定脑袋。他们并不是不懂消费起不来的原因，大家都捂紧钱包不花钱的原因，而是懂装不懂，故意为之。
今年一季度居民部门存款确实新增9.9万亿，但专家从来不细说存款结构。比如这些存款70%左右是高收入人群存的，而且大头是理财赎回转存款。直白点说，其中只有不到10%是低收入人群存的。
另外对于老百姓为什么会存钱不消费，专家更是只字不提：对于中低收入者，并不是因为收入提高了才存钱，而是对未来的不确定性增加才存钱，这些钱都是预防性储蓄。预留的房贷、孩子的教育费用、老人的救命钱，以及家里的日常开销所需。这些钱能拿出来买房吗？我们的专家站着说话不腰疼，只会简单的数字运算，却不懂民间疾苦，真是莫大的悲哀。
高收入者为什么存钱？确实是因为不买房，但不买房的真实原因是什么？说穿了是房地产没有投资价值了，有钱人也不敢投资买房了。这背后其实是房地产穿越了周期，从绝佳投资品一落千丈变成了平庸的住房，不再具有保值增值的属性了。说白了，现在连有钱人都在用脚投票了。
至于专家说的，城镇人口还在上升，房地产没有饱和更是经不起推敲。事实是，每年的新增城镇人口才是房地产最大的利空——2022年我国新增城镇人口创近42年新低，28年来首次跌破1000万，只新增了646万人，不到2019年的三分之一。这意味着购房需求、资金、购买力等在大幅减少，更进一步说，这才是本轮房地产市场难以复苏的根源所在。
