敢于破局探索“二次开发”新路径

　　区新兴产业服务中心（原江北工业区）始建于2000年，目前承担两大工作任务，新兴产业育成区开发建设和投资创业C区“二次开发”。投创C区规划面积6.8平方公里，工业出让用地4813亩，工业厂房面积321万平方米，平均容积率仅1.0。

　　数据显示，2021年中心规上工业占全区比重27％，高新技术企业增加值占全区比重33％，装备制造业增加值占全区比重31％。工业五十强16家，占全区比重32％。高新技术企业44家，占全区比重30％，上市企业达6家，占全区比重60％。制造业各级单项冠军9家，占全区比重达29％，其中国家级达到2家（2021年新增东力国家制造业单项冠军示范企业是上年度我区新增的唯一一家示范企业）。

　　但经过近20年的开发建设，一方面，投创C区转型升级后的优势企业需要新的空间支撑，园区增量土地资源匮乏无法满足该类企业对空间的需求，小部分优势企业为了寻找更好的发展空间而不得不搬离园区（如赛特威尔、大央科技、德霖等）；另一方面，被市场淘汰的、出租为主的、产出低效的企业占据着稀缺的土地资源，土地利用效率和亩均产出远远低于全区平均水平，同时安全生产、环保问题和劳资纠纷隐患问题也远远高于优势企业，优势产业空间不足与落后传统产业空间利用效率不足存在明显矛盾。

　　与时同时，园区生产功能单一，公共空间极少，配套服务功能不足，阻碍园区传统优势企业的转型升级和园区新经济新产业的导入；处于城市化快速推进的前沿阵地，园区沿北外环的城市形象、天际线和绿化景观融合定位未来城市的姚江新城还有一定的差距，早期建成的厂房（钢架框架砖混）安全性、功能性和审美性与城市的发展还有一定的差距，产城分离的发展模式已不适应现代产业社区的现实需要。这些不利因素都制约着该区域的发展，因此，“二次开发”成了中心用好总量、盘活存量、优化增量、提高质量的不二选择。

　　反向倒逼为“二次开发”腾出空间

　　通过设立“二次开发”指挥部，区新兴产业服务中心组建起了“二次开发”5支铁军分队，打破原先单一的以工作职能划分的工作体系，全员下沉一线，按区域分片组进行排查，全面掌握园区企业综合状况，健全企业动态管理台账，建立企业未出租地块预警和新项目准入机制。一方面，中心搭建起动态化产业地图，对企业运行情况实时监测，通过产业大数据实现360度企业画像展示，实施精准智治。另一方面，中心明确了重点倒逼腾退的“两小”企业清单，由各职能部门牵头开展安全生产、环境保护、消防安全、违法危险场所、落后产能淘汰、节能降耗监察、无证无照经营和其它“低散乱污”问题突出等八大类整治专项行动，加强对低效工业用地企业的税收征管及风险防控，严肃查处各类税收违法行为，对“两小”企业实施精准淘汰，为“二次开发”腾出再提升的空间资源。据统计，“二次开发”实施以来，在发改、经信、应急管理等部门共同努力下，累计开展各类整治执法150余次，淘汰散乱污企业521家，盘活提升低效闲置资源1080亩。此外，中心还落实差别化电价政策，牢牢抓住《宁波市“亩均论英雄”评价主体差别电价征收实施细则》契机，推动差别化电价在园区的落地落实。与此同时，实施差异化禁货手段，积极推动全市禁货区扩大方案尽早实施，根据企业主营业务、亩均税收等数据确定禁货通行证发放及管理办法，挤压低效工业用地企业的生存空间。

　　重配资源多维度推进“二次开发”

　　近日，区新兴产业服务中心内一处7层高，占地面积79.66亩的楼宇拔地而起，完成竣工验收。“这是我们集团几年前在中心内收购的一低效地块和项目，建成后容积率从原来的1.2提升至1.6，新增厂房22658平方米，将打造集团总部、研发中心、技术支持中心等。”宁波瑞孚工业集团有关负责人表示，目前他们正紧锣密鼓地对大楼进行装修，投用后新增订单量将逐年大幅上升。得益于工业“二次开发”的纵深推进，在江北，越来越多像瑞孚一样的企业实现了高质量跨越发展。

　　优势兼并，重塑资源配置格局，是区新兴产业服务中心推进“二次开发”的有效举措。“在不增用地增产出的原则指引下，我们重点对各项产出效益均落后于全区平均水平的低效地块开展‘腾笼换鸟’，鼓励优质企业兼并收购低效地块，提升资源配置效率。”区新兴产业服务中心相关负责人表示，他们还出台《江北区新兴产业服务中心关于推进都市工业集聚区高质量发展的若干奖项》，支持园区本土优质企业和外来优质企业。实施二次开发以来，成功实施优势企业对低效地块的收购7宗324.6亩。

　　鼓励区域优势企业立足发展实际，深挖内部潜力，通过合理利用企业自有空地或拆除改建老旧厂房等手段，实现都市工业高楼落地，是近年来区新兴产业服务中心多维度推进“二次开发”的又一有效手段。目前，园区已经或计划实施的都市工业空间拓展项目达到35个，计划新增总面积127万平方米，占到园区原厂房总面积的45％。

　　在另一边，柯力物联网有限公司周围原容积率1.15、建筑面积6.3平方米、占地81.93亩地块在2018年5月和2019年12月，先后启动建设物联网大厦和智能大厦，新增面积7.6平方米。去年，上会通过数智装备车间项目，新建4万平方米工业楼宇。据悉，该地块建成后总建筑面积将达到17万平方米，容积率达到3.2，新建工业空间相当于增加工业用地50亩，为工业物联网产业园的持续发展提供了充足的空间保障。目前，柯力产业园入驻企业达到260余家，年营收突破10亿元，产业园先后获得国家级众创空间、国家小型微型企业创业创新示范基地等荣誉。

　　创新模式助推“二次开发”开花结果

　　去年以来，通过将地块整体落后产能淘汰与外部优质项目引入相结合，区新兴产业服务中心成功实现二次开发由1.0版本向2.0版本的飞跃升级。以原天荣薄板地块为例，中心拆除了近3万平方米违章建筑，淘汰60家低效企业。引入万科产业板块投资6亿元对该地块推倒重建，全力打造高容积率（2.51）、高层高（10.8米）、大承重（2吨/平方）、大跨度（150米）的20万平方米产业资源空间。建成投用不到半年，万科产业园已入驻企业7家，租赁面积近10万平方米，去化率达到50％，项目均集中在装备制造业，预计达产以后可新增营收10亿元、税收5000万元。

　　随着姚江新城和奥体北侧地块的开发建设，地铁4号线的开通，中心区域配套设施越来越完善，但中心企业越来越感受到土地的稀缺性，越来越惜售。去年，中心下属国有公司抓住时间窗口完成2个地块（明飞、东力）共147亩收购，开创了国资参与收购低效工业地块，多维度推进“二次开发”的江北先河。其中东力117亩收购价格315万元/亩（含税），明飞30亩拟收购价格403万元/亩；如扣除可以抵扣的增值税进项税额，两块地的成本分别为300万元/亩和383万元/亩，大大低于拆迁价格和二级市场实际成交价格，也低于新园区开发的征地成本。收购的同时，中心启动地块开发建设的谋划，采用“国资+”模式，引进专业开发机构，计划打造容积率2.5以上、建筑面积超过26万平方米的产业空间，共建小微新兴产业园、综合配套区。目前正与联东U谷、省勘院等机构对接，尽快明确合作开发模式，尽早实现国资收购增效。此外，中心还创新“二次开发”融资保障方式。完成杭州银行一二级联动综合授信49亿元，用于谋划奥体北侧连片“二次开发”。首笔3.5亿元贷款落地，探索出城市更新项目融资新模式，成为全区“147”专项行动资金保障的重要样板。

　　“二次开发”实施以来，园区基本达成经济总量更大、产业集聚度更高、企业发展更快、科技创新动力更强、形象品质更佳的目标。2018年园区亩均税收达59.9万元（全区平均45.7万元/亩），高于全区亩均税收31％，2019年亩均税收48.4万元（全区平均43.5万元/亩），高于全区亩均税收11.3％，两年均在全市工业园区中处于第一方阵。

　　同时，在无新工业供地项目的前提下，以空间增效为目标的“二次开发”实现了有效投资“开源”，有力保障工业投资全区份额，2020年、2021年完成工业投资7.7亿元、7.3亿元，对全区份额贡献均保持在20％以上。