日前，贝壳研究院以“从链式衰退到良性循环”为主题，发布《2022年房地产市场展望报告》(以下简称为《报告》)。《报告》回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内，各项数据从历史高位快速下降到低位，节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

　　贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。

　　此外，《报告》还以专题的形式，对2021年房地产政策、土地市场、企业以及住房租赁市场进行了回顾、分析与展望。

　　《报告》指出2021年房地产市场呈现出来的五大特点。

　　首先，二手房各项成交数据均创近年来新低。2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3％，涨幅比去年回落6个百分点。放长周期看，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

　　其次，2021年新房和土地市场也全面降温，形成了全链降温。其中，新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15％；累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12％。

　　第三，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。从3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。不到半年，土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达95％，溢价率15.0％。而到第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69％，综合溢价率降至4.0％。

　　第四，房地产市场在下行中分化加深，市场的信用分层更加凸显，城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。贝壳二手房数据显示，在下半年以来，低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源，楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因，是在信贷收紧的环境下，对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。

　　第五，与以往市场下行不同，今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，即肇始于房企，也进一步影响房企。随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资规模明显下降。融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发。

　　债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降，引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在今年，出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。

　　总的来看，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

　　贝壳研究院认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善。11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证。

　　《报告》预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

　　总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。