日前，仲量联行发布《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》。《白皮书》指出，整体来看，中国各地办公楼市场成熟度差异巨大，办公需求向头部城市聚集，京沪等一线城市办公楼租金已高居世界前列。

　　《白皮书》称，受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市办公楼市场发展处于成熟期，其他70％的中国内地城市办公楼市场发展仍处于起步期。

　　具体到租金和体量方面，《白皮书》显示，中国内地只有北上广深等4大一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1000万平方米，其他六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米，相当于每座城市里只有5-8栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比，超过30％的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他内地城市的租金水平都排在全球50名之后。

　　值得注意的是，仲量联行在调查中发现，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长1亿元，优质办公楼市场需求也将增加547平方米。基于此，《白皮书》测算出了各城市办公楼市场的理论需求上限：即北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4000万平方米左右，广州和深圳在2000万平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限则超过700万平方米。

　　“总体而言，中国经济总量排名前10城市办公楼潜在需求总量超过其他200多座城市的需求潜力总和，体现出需求向头部城市聚集的特征。”《白皮书》说，从增长空间来看，中国经济总量前50大城市办公楼市场需求距离潜在需求上限仍有超过6000万平方米的差距，4座一线城市办公楼市场总供应缺口更是高达3000万平方米以上，而中国办公楼市场的整体供应端也还有20％左右的增长空间。

　　不过，《白皮书》也强调，从另一个角度来看，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。尤其是全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态，未来进一步开发的空间已经较为有限，因此，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险，未来，随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。

　　最后，谈及发布《白皮书》的初衷，仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示：“我们希望通过对中国办公楼市场的发展历程、租赁成本和需求盈缺的全景描绘，让政府机构、企业及投资者能更能清楚了解市场蕴含的巨大潜能和面临的风险挑战，为业界提供有效的商业决策和全局统筹参考。”

　　仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部负责人张静则表示，作为承载、传递和催化经济增长的平台，中国办公楼市场也遵循着社会经济转型的规律，迸发出新特点，展现出新趋势。随着中国企业在三四线城市扩张速度的加快，这些规模相对有限的城市聚合在一起，也能催生出巨大的需求体量，构成未来的增长极，拓宽中国办公楼市场的发展路径。希望能借助这份《白皮书》以及近期仲量联行发布的中国首个覆盖200多个城市的办公楼市场信息数据产品——“JLL睿见数据”，携手行业各方共同促进商业地产行业的发展和变革。