国际房地产咨询顾问“五大行”之一，世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁李凌近日在接受中新社记者专访时表示，当前，中国经济转型和消费升级推动商业地产进入快速发展期，无论是国内机构资本，还是外资都将继续增配中国优质商业地产。

　　商业地产进入快速发展期

　　作为进驻中国内地市场33年的跨国公司，CBRE见证了中国经济和房地产市场的快速发展。李凌表示，近10年，中国以出口导向为主，转向内需驱动、创新驱动。

　　中国的房地产市场最重要的变化在于两个方面：首先是住宅市场提出“房住不炒”，并成为长期坚持的调控主基调；另外，经济转型和消费升级推动商业地产进入快速发展期。

　　以写字楼为例，2010至2020年，主要城市的优质写字楼总存量从4200万平方米增长到1.06亿平方米；年均新增的写字楼需求接近490万平方米，而2000至2010年间每年新增需求不到280万平方米。大宗商业地产投资的年交易金额在2015至2020年间连续突破1000亿元（人民币，下同）和2000亿元大关。

　　国内机构资本增配商业地产

　　2016年，李凌曾提出，2017至2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期。为何作出这一判断？李凌表示，主要是基于两大原因：一方面是国内不断增长的居民财富和机构资本需要优质的投资标的；另一方面国内商业地产市场尤其是北京和上海这两个门户市场正逐步进入成熟期。

　　从中长期看，国内机构资本对优质商业地产的配置是必然趋势。

　　外资强劲“加速”

　　过去几年，外资大举投资中国一线城市物业市场，掀起一股“买买买”大潮。李凌指出，从统计数据来看，2018至2020年外资在国内的大宗商业地产投资累计超过2000亿元，占总交易金额的27％，这一比例较2015至2017年间提升了6个百分点。国内一线城市是首要的投资目的地，最近三年一线城市占全部外资交易金额超过85％。

　　他分析称，形成这一趋势有多方面的原因：

　　一是全球房地产基金募资活动踊跃，2018至2020年期间全球私募房地产基金的“干火药”始终在3000亿美元以上；

　　二是海外投资者对中国经济和中国优质商业地产，尤其是一线城市资产的未来长期增长充满信心，且物流地产、数据中心、长租公寓、城市更新等新兴投资领域和机会不断涌现；

　　三是国内房地产基金在经过2016至2017年的爆发式增长后进入平稳发展期，从一定程度上为外资进入市场提供了比较好的机会。

　　李凌认为，2021年，外资将变得更为活跃。该机构今年年初的投资者意向调查显示，63％的外资投资者表示将在今年加大在中国的投资，这一比例是历年最高的，新冠疫情期间一些商办类物业的资产价格调整也为投资者创造了买入的窗口期。

　　从更长期来看，随着国内商业地产市场的不断成熟和中国经济在全球地位的进一步提升，外资对中国优质商业地产的配置力度预计还将增加。目前中国经济在全球GDP的占比已经达到18％左右，而对很多外资机构而言，中国在其全球房地产资产组合中的占比远低于该水平。

　　四大领域投资机遇

　　李凌认为，“十四五”时期，商业地产投资将沿着以下四大主线展开：

　　第一，经济的创新升级和金融领域的进一步开放，意味着科技和金融行业的写字楼需求将继续快速增长，尤其是北京、上海、深圳这三个科技和金融资源高度集聚的一线城市。

　　第二，城镇化、户籍政策进一步放开、先进制造业集群三大驱动因素将共同推动人口进一步向东部沿海和长江经济带集聚，特别是以一线城市以及领军二线城市为核心的都市圈。这些区域将是未来5至10年中国内循环新格局中消费升级的头部力量。优质购物中心、长租公寓、物流冷链等带动消费供给侧改善的商业地产类型将展现极佳的投资机会。

　　第三，据官方规划，未来五年中国数字经济核心产业增加值占GDP比重将从7.8％提升至10％，5G用户普及率达到56％，数据中心投资成为新的赛道。

　　最后，未来5至10年，政府对绿色技术和绿色金融的支持将进一步推动绿色建筑乃至零碳建筑的普及。