新年的头两个工作日，房地产的两个垂直领域在股市呈现冰火两重：头天房产股集体“仆街”，次日物业股携手暴涨。资本对价值变动最敏感，一进一退背后，是两份重磅文件中的政策定调。

　　一份是央行与银保监会2020年最后一天出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

　　2020年下半年，监管部门明确了划时代的“三道红线”政策。基于众所周知的原因，文件是谁都没看到的，精神是必须深刻领会的——相关房地产企业在2023年前需要满足：剔除预收款后的资产负债率不大于70%，净负债率不大于100%，现金短债比大于1。达标之前，房企融资将受到严格限制。

　　房地产的本质是金融。如今监管部门从金融机构和企业融资两个端口对行业做量化管理，力度、精度在调控史上前所未见，戳破了房地产作为经济压舱石最后的幻想。有人说，红线管理后，房地产彻底失去了想象力。

　　话说得悲凉，实际也是如此。干哪个行业，干得好不好，很多时候不取决于你的选择，更多是时代背景加个体际遇。张瑞敏说，没有成功的企业，只有时代的企业。吃了20多年城镇化红利的房地产，进入了时代的下一个轮盘。它们未来将面临的，既不是黄金时代，也不是白银时代，而是横盘时代。再往后，新建房屋规模就进入下降通道了。

　　可也有人说，没有夕阳的产业，只有夕阳的企业。房地产头部企业一直在寻出路，向内提质增效、向外多元试水。这里的两条路，一个是希望在传统行业中寻找持续增长的密码，另一个是在延伸的产业链中挖掘新的价值环节。比如万科学美的也学贝壳，碧桂园学华为也学魏桥。

　　在一个15万亿级别的巨型赛道上，实现持续增长，似乎也不难理解。有头部企业测算，未来几年，地产龙头公司可能将占据8%-10%左右的市场份额，销售额在1.2万亿—1.5万亿元之间——目前规模最大的房企2020年销售额为7200亿元。

　　大公司内部腾转空间大，且像万科、碧桂园等龙头负债率整体不高，“三道红线”将加速市场份额向头部聚集。当然，财务健康的第二梯队如龙湖、金茂、新城，未来显然也将获得更大的发展纵深。

　　不难预测，下阶段房企传统业务发展的着力点，将是提质增效。未来房企间比拼的，是公司的管理运营水平和数字化能力。能吃到多少管理红利，决定了它们在传统赛道上待多久。

　　房企另一条出路是向新赛道的跃迁。近年来，房企的多元化赛道令人眼花缭乱，在商业、文旅、健康、科技、农业、汽车等领域都有布局。就目前看，最富成效的是物业领域。

　　自2014年彩生活上市以来，资本、技术和商业场景等多重合力，让物业管理从开发商的附属，摇身一变成了白富美。风口之烈，短短几年就催生40家上市公司，形成了资本市场近年最耀眼的造富潮。

　　进入城市化的存量时代，人们对城市运营服务品质的需求，已初成浪潮。到2020年疫情中，物业在城市空间服务、社会基层治理中的角色更加凸显，更又让这个行业冲上了新的价值高点。2021新年伊始，10部委的文件再次让这个行业“开门红”：

　　住建部、中央政法委、国家发改委等多个国家部委，历时一年多，调研和起草了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，依规申请相应优惠扶持政策。

　　物业在几年内变成万亿行业，给过去习惯于杠杆式发展的房企，打开了另外一扇窗户。在我看来，这样的商业机遇可能还存在于长租公寓、康养、农业等潜力赛道。需要回答的问题变成，谁能以正确的姿态去耕耘和收获。