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市场探底!2022年房地产销售13万亿,预期好转概率提升
发布时间:2023-01-17  来源:新京报  

  1月17日,国家统计局发布2022年1-12月份房地产开发投资和销售数据。统计数据显示,2022年,全国房地产开发投资约13.29万亿元,比上年下降10.0%。从数据上看,全国房地产开发投资同比降幅继续扩大,已达到两位数。而交易数据也在2022年出现明显的拐点,全年商品房销售额13.33万亿元,同比下降26.7%。

  在58安居客研究院院长张波看来,2022年全年呈现出明显的开发投资下滑,市场降温、供给信心不足是主因。不过,随着房企融资政策的不断放开,房企的现金流明显改善,头部房企投资开发额会不断提升。

  国家统计局数据显示,2022年,全国房地产开发投资约13.29万亿元,比上年下降10.0%。

  房地产开发投资额同比降一成

  2022年全国房地产开发投资额增速降至两位数。据国家统计局数据显示,2022年,全国房地产开发投资约13.29万亿元,比上年下降10.0%;房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米,比上年下降7.2%;房屋新开工面积约12.06亿平方米,下降39.4%;房屋竣工面积8.62亿平方米,下降15.0%。

  对此,张波表示,2022年全年呈现出明显的开发投资下滑,市场降温、供给信心不足是主因。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进也认为,2022年全国房地产开发投资额增速数据处于持续下滑状态,且进入到两位数的行列,说明开发投资的压力比较大。

  另外,国家统计局数据显示,2022年,房地产开发企业到位资金约14.90万亿元,比上年下降25.9%。其中,国内贷款17388亿元,下降25.4%;利用外资78亿元,下降27.4%;自筹资金52940亿元,下降19.1%;定金及预收款49289亿元,下降33.3%;个人按揭贷款23815亿元,下降26.5%。

  值得关注的是,在开发投资增速以及房地产开发企业到位资金下行的同时,房企土地购置面积增速也在下滑。2022年,全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。

  张波认为,土地热度降温明显,虽然央企、国企以及地方城投发挥更大力度,但依然很难扭转。而房企融资下滑,体现出房企的资金面压力增大,间接导致楼盘交付问题凸显以及房企拿地减少。

  在严跃进看来,目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的,尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案,其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

  商品房销售额处于6年来低位

  国家统计局数据显示,2022年,商品房销售面积约13.58亿平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%;商品房销售额约13.33万亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末,商品房待售面积约5.64亿平方米,比上年增长10.5%,其中住宅待售面积增长18.4%。

  “商品房成交量下滑明显,显示出市场信心不足,尤其是购房者信心下滑。”张波如是称。

  对于这一数据,中原地产首席分析师张大伟认为,中国房地产经过多年高速发展,在2022年已经出现了明显的拐点,市场成交量将很难再出现2021年的18万亿、18亿平方米历史高峰,未来中国房地产市场将在13万亿、13亿平方米周围波动。

  整体来看,张大伟认为,成交面积、成交金额在2022年跌幅加大,全年销售刷新多年冰点。具体来看,2022年销售面积是2016年至今累计7年来的最低点,销售额则是累计6年来的最低点。如果拆分单月数据可以看到,2022年12月单月销售面积以及销售额,是连续3个月整体市场再次探底。

  严跃进也认为,当前房屋销售数据总体上弱于预期,购房需求刺激面临阻力。不过,2023年要乐观看待此类数据,随着疫情高峰期已过,新一轮社会经济刺激工作会加速,购房市场是中国最大的消费市场,其势必有较好的表现和转机。

  业内:预期好转概率明显提升

  房企的融资直接影响到2023年开发投资数据。对此,张波表示,房地产市场预期好转的概率明显提升,尤其是对房企融资政策的不断放开,房企的现金流明显改善,头部房企投资开发额会不断提升。目前,房地产投资侧的转正,不但取决于供给侧,还要看需求侧的改善,看房热度和市场成交量提升才能保障房地产投资有效恢复。

  张波进一步解释称,为贯彻落实中央经济工作会议部署,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,“三线四档”预计也将迎来微调。

  总体来看,张波预计,对于房企的“红线”要求不会变,可能会和贷款集中度一样,延长或者设置过渡期,弱化不同档位,对债务增长的容忍度提高,对拿地、对现金流的要求也会下降。如此一来,部分企业会有一定的加杠杆空间。

  严跃进也认为,在“金融支持房地产16条”“三支箭”以及后续出台的资产负债表优化21条方案的支持下,开发投资等资金状况势必有积极的改善。当然,要真正改善企业资金状况,不在于外部融资端,而在于要继续刺激购房端,即企业的销售状况要加快改善。另外,2023年激活土地市场的工作需要加快,其关系到各地土地财政的有序运转,也关系到房屋的供应。

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